4호선 라인 과천 아파트 매수해도 될까? 갈아타기 시점

어제 오랜만에 2명의 친구를 만났습니다. 1명은 편의점 근무 중에 방문해서 일하면서 얘기를 나눴구요. 1명은 퇴근 후 근처에서 밥 먹으며 얘기를 나눴습니다. 둘의 공통점은 제가 유도?해서 다행히 4호선 라인을 따라서 집을 매수했었고, 둘다 괜찮은 기업에 근무 중이고, 결혼을 했다는 점이구요. 1번 친구는 산본 11단지 21평을 2억 중반에 매수해서 7단지 24평으로 최근에 갈아타며 비과세를 한번 받은 상태고, 2번 친구는 과천래미안슈르 24평을 5억 후반에 매수해서 현재 14억에 매도를 할까 고민 중입니다. 

1번 친구의 총자산은 10억 정도고, 미국주식으로 2억 정도 굴리고 있고, 5천은 달러 예적금에 넣어두고 나머지는 현금 보유 중입니다. 

2번 친구의 총자산은 17억 정도, 과천 아파트 1채 보유 중이고, 1번 친구와 마찬가지로 미국 주식 / 국내 주식 좀 들고 있습니다. 

1번 친구는 이미 한번 비과세를 받고 갈아탔기에 이것저것 재지 말고, 미국주식 차익 실현하고 분양권 2채를 사거나 아니면 지방 중소도시 갭투자로 10채를 매수하라고 얘기했습니다. 이 친구가 1채 비과세 이슈 때문에 놓친 기회가 많아서, 이렇게 얘기하니 본인도 이해하고 주식 비중 줄이고 부동산 투자를 좀 더 공격적으로 할거라고 하네요. 

저는 국내에서만큼은 부동산이 진짜 중요하다고 생각합니다. 가끔 주식투자로 엄청난 부자가 될 수 있다고 합리화하는? 친구들을 보곤 하는데요. 글쎄요. 부자가 되려면 투자금이 중요하다고 보는 1인이라서요. 1억을 굴리는 사람과 10억을 굴리는 사람의 수익률 1%의 차이는 크니까요. 그걸 상쇄할 수 있는 게 부동산 레버리지 투자라고 보는 것이구요

 

2번 친구는 우선 24평 물건을 84타입을 갈아타거나 동일한 24평 물건으로 교환을 하라고 했습니다. 비과세를 받지 않은 상태로 다주택으로 가는 것보다는 비과세 실현을 하고 그때 공격적으로 움직여도 되니까요. 최근 비과세 한도가 9억에서 12억으로 늘어나서 14억에 매도하면 2억에 대한 양도세만 납부하면 되고 그렇게 한번 갈아타면 14억부터 다시 양도세 책정이 되니 해당 주택이 양도세 중과대상이 된다고 해도 아쉬울 건 없다고 보이니까요. 그만큼 다른 곳에서 더 크게 벌 수도 있구요. 과천 집은 지키라고 했습니다. 비교를 해봐야 하는데 인덕원과 비교해도 상대적으로 가격레벨이 낮다고 보고요. 래미안 슈르의 경우 과천 지식정보화타운이 생기면서 끝단의 위치에서 자연스레 중간 입지로 바뀌면서 한단계 업그레이드가 될 수 있고 용적률이 낮아서 추후 리모델링 이슈도 가져갈 수 있으니까요.

 

최종적으로 2번 친구에겐 이렇게 조언했습니다. 24평 동일 평수로 갈아타고, 대출이 안 나오는 대신 전세를 주고 -> 비과세로 한번 털어냈으니 -> 수원 부근 아파트를 매수해서 들어가라고 했습니다. 

현재 슈르가 14억인데, 비슷한 가격대로 교환하거나 아니면 공식적으로 매도와 동시에 매수를 해서 취득세만 한번 더 내는 식으로 비과세 실현해서 추후 양도가액을 높이고 전세가 7억 정도니 7억을 받아서 2억 담보대출을 갚고 5억으로 수원 화서역이나 원천역 부근에 아파트를 매수하는 쪽으로요.

아직 괜찮은 레벨의 아파트가 많구요. 2명의 친구를 떠나서 지금 사람들은 1주택이 저부가 아니라는 것을 많이 느끼고 움직이고 있는 게 사실입니다. 세금 이슈 때문에 보류한 상태고 참여자들 대부분은 2주택 이상을 가지고 싶어합니다. 자녀가 있는 부모들도 자녀 집을 지금부터 사둬야 한다는 심리가 큰 게 사실이구요.

 

2번 친구는 과천을 남기고 이동할 곳으로 화서역 오피스텔 투룸을 보더군요. 투룸인데 5억 후반대 매물이 나오는데 솔직히 이해가 되진 않았습니다. 어떤 곳인지는 얘기하기 그렇구요. 

그 투룸 오피스텔을 취득세까지 해서 6억대 매수한다고 한들 그게 1.5배 오를 수 있을까? 이런 질문을 자꾸 던져봐야 하는데 신축이고 스타필드가 들어선다고 무조건 좋게만 보면 답과 멀어집니다. 화서역 초입에 또 쓰리룸으로 들어서고 있는데 추후 원룸 투룸으로 구성된 오피스텔의 메리트는 감소할 수밖에요. 차라리 그 옆에 위치한 20년된 구축 아파트 84m2을 보라고 했습니다. 같은 호재에도 크게 반응하는 것은 원룸 투룸 신축 오피가 아니라 해당 지역에서 널리 알려진 대단지 평지 구축 아파트가 될 수 있다고 솔직히 얘기했네요.

 

 

 

-출처 0모씨-